当别人骂你傻逼，是买房最好的时机

图：CTO小姐姐(保二爷版权，不能转)

1.

二爷上周整周都在深圳，陪朋友买了一套房。

在宝安区松岗附近，54平的两室两厅，总价252万。

房东心态好，砍价特别不容易。二爷花了两个多小时，贡献了奥斯卡影后级别的演技，才从255万砍到252万。

说起来，这个朋友是去年跟我一块儿看的房，但当时行情不好，她犹豫没买。

最近深圳楼市回暖：成交量和房价都有所上升。

她买得比年前贵了一些。但享受到政策上的一些好处：

增值税及附加税从5.6%降到了5.3%；

房贷利率也有所下调，之前是上浮10%，现在很多银行支持上浮5%。

这可以延伸一个很有意思的话题：什么时候买房最好？

是楼市行情不好，房价更低的时候？

还是楼市回暖，政策开始松动，有一些利好的时候？

2.

咱们以2018年10月-2019年1月（过年前），为楼市低迷期，

现在3月，做为楼市回暖期进行对比。

就以我朋友的这套房为例：

低迷期1月，链家上同户型成交价为242.5万；

3月回暖期，一个多月时间，成交价上涨为252万。

总价贵了9万5千块。

看增值税及附加税的影响：

假设两套房都不满两年，按过户价全额征收，

则之前税费是：242.5万/1.05*5.6%=12.933万

现在买税费是：252万/1.05*5.3%=12.72万。

回暖期买比低迷期买，税费只节约了2130块。

（深圳房产税费计算）

再看利率下调的影响，

假设首付都为30%，贷款30年，

低迷期：

总价242.5万，首付是 73.5万，贷款169万，利率上浮10%，为5.39%，

月供是9479块。

回暖期：

252万，首付 76万，贷款176万，利率上浮5%，为5.145%，

月供是9605块。

楼市回暖期，因为房屋总价更高，贷款更多，即便利率下浮，月供也高于楼市低迷期。

总结一下，楼市低迷期买，比回暖期总价低了9万五，因此首付少2万五，每月月供少126块，即便多出两千多块税费，也划算许多。

所以，就目前深圳楼市而言：

现在买不如去年年底买。

房贷利率和税费的下调，影响是及其有限的。

3.

我们把楼市行情分为三个阶段：

A.行情不好的楼市低迷期，一般政策较紧；

B.市场回暖期，房产行情不好太久了，往往伴随一些政策松动，市场开始回温；

C.市场火热期，政策和金融环境都宽松，全民讨论买房。

这三个阶段，最好的买房时机是A行情不好的时候。

怎么判断呢？

就是当你买房，有人骂你傻逼和接盘侠的时候。

虽然你买房，跟别人没半毛钱关系，但总会有人发表异见。

譬如去年12月二爷买房，这是顶得最高的留言：

总之就要是掌握主动权，别人求着你买你再买。

这个时候，

二手房往往有许多笋盘出现，可以跟房东慢慢砍价，淘一个满意的。

新房也一样，开发商回款压力也大，也会有许多让利。

去年的年底，我觉得就是比较好的时机。

可惜那个时候，基本是投资客在买。

二爷也写过：房价下跌，你猜谁在买房？

而现在深圳市场回暖，刚需买房多了起来。

可以预见：到市场最火热的时候，基本就都是刚需在买了。

买涨杀跌，人性就是如此...

ps:

本文纯属二爷谈谈感想，不构成买房建议。

我没劝任何人买房…或卖房。

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